買(mǎi)過(guò)房的人肯定知道，跑盤(pán)是件累人的事情。
我自己的最高記錄，是2個(gè)小時(shí)跑了4個(gè)小區(qū)，看了6套房。
我聽(tīng)過(guò)最牛的記錄是1天31套。
而且對(duì)于我們剛需來(lái)說(shuō)，預(yù)算有限，戶型特別難挑。
我朋友媽媽跑來(lái)北京看房，原本預(yù)算400萬(wàn)，看完覺(jué)得不忍心兒子受苦，直接咬牙把預(yù)算加到700萬(wàn)。
原因無(wú)它，400萬(wàn)以下在北京那都不是你挑房子，是房子挑你。
好在看房看多了之后，會(huì)有非常強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)：
一個(gè)房子自己喜不喜歡，在看戶型圖的時(shí)候已經(jīng)能摸透十有八九了。
今天，我們就來(lái)好好說(shuō)說(shuō)，單單一張戶型圖，你能解讀出什么信息。
戶型圖讀得好，選房有效率，就更有可能找到心儀的房子。
看主朝向
如果沒(méi)有方向標(biāo)注，默認(rèn)上北下南，左西右東。
通常一個(gè)戶型里的客廳和主臥，是最好的主朝向。
很多人都追求正南正北，但其實(shí)每個(gè)朝向都有它的優(yōu)缺點(diǎn)。
很多人討厭朝北的房子，但要窗戶開(kāi)得大，采光完全沒(méi)問(wèn)題。
尤其是下午的光線，比朝東的還好。
國(guó)家的建筑規(guī)范里要求，住宅在日照最少的冬至當(dāng)天，也必須要有1~3小時(shí)的陽(yáng)光直射。
所以即使是朝北的戶型，也不會(huì)完全照不到太陽(yáng)。
最好的朝向其實(shí)是南偏東10°~30°，這個(gè)朝向能夠有全天最好的采光，又能避免西曬。
在挑不到最佳朝向時(shí)，最好放棄對(duì)南向的執(zhí)念。
像很多南向中間套，采光通風(fēng)一般，那還不如東西通透的舒服。
朝向也不能孤立地看，還得結(jié)合景觀和街道，包括對(duì)面有沒(méi)有遮擋。
底層的南向，采光很有可能還比不上高層的北向。
現(xiàn)房、二手房，這部分可以結(jié)合衛(wèi)星圖，看看附近的情況。
硬要說(shuō)的話，倒也是有最次的朝向，是西北。
沒(méi)什么別的原因，單純是因?yàn)橹袊?guó)大部分地方冬季吹西北風(fēng)，開(kāi)發(fā)商的窗戶密封性不太好，一到冬天漏風(fēng)，還得花筆大錢(qián)換窗戶。
看開(kāi)窗
戶型圖里畫(huà)橫線的就是窗戶。
直接朝向室外的窗戶，采光要比經(jīng)過(guò)陽(yáng)臺(tái)才進(jìn)來(lái)的間接采光好。
出于對(duì)建筑保溫的考慮，國(guó)家的建筑規(guī)范對(duì)住宅的窗戶大小有明確的規(guī)定。
所以，你能接觸到的戶型，窗戶一定買(mǎi)大不買(mǎi)小。
畢竟再大也有個(gè)上限，但小了采光和視野一定會(huì)受影響。
和入戶門(mén)開(kāi)在一個(gè)方向的窗戶，大概率采光也很一般。
廚房沒(méi)窗的情況少，按照建筑規(guī)范，住宅的廚房必須要獨(dú)立并且開(kāi)窗，避免煤氣泄漏。
（雖然我們一直覺(jué)得這個(gè)是個(gè)非常懶政過(guò)時(shí)的要求）
開(kāi)發(fā)商也不笨，廚房的開(kāi)窗也可以開(kāi)得很小或者朝向很差。
衛(wèi)生間沒(méi)窗的很多，但都會(huì)有通風(fēng)井方便通風(fēng)。
這里強(qiáng)調(diào)一個(gè)常見(jiàn)的誤區(qū)，衛(wèi)生間通風(fēng)好不好、有沒(méi)有異味，和衛(wèi)生間有沒(méi)有窗戶沒(méi)有太多關(guān)系。
很多明衛(wèi)裝修或者日常使用時(shí)不注意，通風(fēng)很差，舒適性根本比不了好好裝修的暗衛(wèi)。
這個(gè)大家感興趣，我們可以單獨(dú)聊聊。
總之，明衛(wèi)加分，暗衛(wèi)也不造成困擾，不影響購(gòu)買(mǎi)。
相反，強(qiáng)行追求明衛(wèi)，反而可能會(huì)搞壞戶型。
看房間形狀
我們講戶型方正，空間利用率高，但不是說(shuō)整個(gè)戶型的輪廓也一定要方方正正。
很多人避之不及的刀把形、手槍形，乍看不“方正”，但其實(shí)仔細(xì)看每個(gè)房間都非常規(guī)整。
如果參考后面幾項(xiàng)，所有房間的組合沒(méi)有問(wèn)題，這種戶型一樣很好用。
另外，有些房間是預(yù)留了內(nèi)嵌柜體的位置。
只看墻的話，確實(shí)不方正，但加上柜子后，整個(gè)房間就圓滿了。
這種設(shè)計(jì)的空間利用非常高效，而且裝修出來(lái)特別好看。
原始戶型有這種的，是好戶型的幾率非常高。
這里要提醒大家一句，餐客廳或餐廚最好當(dāng)作一個(gè)整體來(lái)看。
很多戶型，餐廳要比客廳小一截，這種戶型餐廳的大小是被限定住的，使用起來(lái)就不如餐廳和客廳整體都方正的戶型靈活。
看房間進(jìn)深
面寬，是窗戶所在的那面墻。
進(jìn)深，就是窗戶旁邊的那面墻。
合理的進(jìn)深比例，在1:1~1:1.5之間，能夠兼顧采光和保溫。
后面的數(shù)字越大，房間就越細(xì)長(zhǎng)，靠里的采光越差。
另一個(gè)你需要看的，是屋子最中間的位置，離窗戶有多遠(yuǎn)，以及有沒(méi)有實(shí)墻擋光。
你可以參考下面這個(gè)數(shù)據(jù)比較粗略的表格，來(lái)大致看看屋子中間會(huì)不會(huì)常年保持黑暗。
這個(gè)距離是從窗戶開(kāi)始算的，如果有陽(yáng)臺(tái)，那就要從陽(yáng)臺(tái)開(kāi)始算。
當(dāng)然這個(gè)數(shù)字會(huì)很大地受到樓間距、層高、窗戶大小的影響，并不是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐扑?，僅供參考。
如果不太確定，最好冬天下午去看房，基本是全年自然采光最差的時(shí)刻。
看動(dòng)線
從這個(gè)房間到那個(gè)房間經(jīng)過(guò)的路線，這就是我們講的動(dòng)線。
看動(dòng)線，其實(shí)就是看這些個(gè)房間組合得好不好。
與生活關(guān)系最密切的兩條動(dòng)線，莫過(guò)于“廚房—餐廳”和“衛(wèi)生間—臥室” 了，這是重要的生活動(dòng)線，都是越短越好。
動(dòng)線長(zhǎng)了，對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)只是多走兩步，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)就很不方便了。
還有兩條重要的家務(wù)動(dòng)線，是“大門(mén)—廚房”和“洗衣機(jī)—陽(yáng)臺(tái)”。
這都是考慮到了手里拿著重物，要走的距離。
還有一條動(dòng)線，放現(xiàn)在重要性沒(méi)那么高了，叫訪客動(dòng)線。
顧名思義，就是別人到家里來(lái)做客，要走的路線。
通常訪客動(dòng)線就是餐廳、客廳、次衛(wèi)一路。
家里人的臥室開(kāi)門(mén)最好都不要開(kāi)在這條線上，要不客人一來(lái)，上個(gè)衛(wèi)生間，把全家人的臥室都順便參觀了個(gè)遍。
但要家里不太來(lái)客人，這也不是什么問(wèn)題。
最好的辦法，就是把上述提到的5條動(dòng)線，都用筆在戶型圖上畫(huà)出來(lái)。
如果幾條動(dòng)線都要經(jīng)過(guò)同一個(gè)位置，說(shuō)明這里是交通空間。
交通空間太大，會(huì)浪費(fèi)面積，除了走路什么都做不了。
客廳里最好也不要被太多動(dòng)線穿越，看著電視老有人走來(lái)走去，很麻煩。
看房間分布
一個(gè)家，總要分成動(dòng)區(qū)和靜區(qū)：
動(dòng)區(qū)是客廳、餐廳、廚房，還有其它公用的房間，是日常起居活動(dòng)的地方。
靜區(qū)就是臥室，是休息的地方。
除非家里就1個(gè)人住，不然還是得看動(dòng)靜分區(qū)。
畢竟不可能每個(gè)人的作息時(shí)間都完全相同，動(dòng)靜不分，容易相互干擾。
動(dòng)靜分區(qū)很大程度上也等于公私分區(qū)，就是公共區(qū)域和隱私區(qū)域分開(kāi)，來(lái)到家里的訪客不會(huì)把臥室看光光。
很多三居和四居里會(huì)有種布置：
有一個(gè)房間會(huì)被單獨(dú)放在進(jìn)門(mén)的地方，遠(yuǎn)離其它的臥室。
乍一看覺(jué)得是照顧生活習(xí)慣不同的兩代人，房間朝向還不錯(cuò)（和客廳、主臥一樣是主朝向），其實(shí)是開(kāi)發(fā)商的障眼法。
這樣的房間在動(dòng)靜分區(qū)上并不好，有人在客廳活動(dòng)、進(jìn)門(mén)出門(mén)的都會(huì)被打擾。
這樣的屋子，當(dāng)書(shū)房、客房、多功能房乃至保姆房都還行，但不合適當(dāng)作家人的臥室。
這個(gè)分區(qū)，還要參考開(kāi)門(mén)的方向，因?yàn)殚T(mén)是隔音最弱的地方。
兩個(gè)臥室雖然緊緊相挨，但門(mén)開(kāi)向客廳，一旦客廳有什么動(dòng)靜，兩個(gè)房間都睡不好覺(jué)。
這種戶型，臥室隱私也容易被侵犯。
所以3居以上的戶型，出于動(dòng)靜分區(qū)的考慮，基本不可避免地會(huì)有一條長(zhǎng)走廊。
雖然看起來(lái)浪費(fèi)面積，但在舒適戶型里（100㎡以上的三居、120㎡以上的四居），臥室朝走廊比朝廳要好。
看房間大小
不要相信開(kāi)發(fā)商的彩圖，你永遠(yuǎn)不知道他們把家具縮小了多少倍。
沒(méi)有尺寸的戶型圖沒(méi)有任何意義，如果你的戶型圖上沒(méi)尺寸，那一定要讓售樓顧問(wèn)給標(biāo)注好。
不同布局下的客廳、餐廳、臥室尺寸，參考下面這些圖示就好。
這里列出的都是最小尺寸。
看廚衛(wèi)玄關(guān)
廚衛(wèi)玄關(guān)這三個(gè)地方，是非常講究高效利用的地方，但恰恰是開(kāi)發(fā)商最容易忽視的位置。
大門(mén)不要兩邊都頂著墻，至少要預(yù)留30cm寬的位置，可以放下玄關(guān)柜。
廚房，舒適面積至少要有4㎡，最好冰箱也能放進(jìn)去。
臺(tái)面的長(zhǎng)度，最少得有2.1米長(zhǎng)，炒菜切菜才不會(huì)顯得緊巴巴。
衛(wèi)生間，這兩種布局，分別也得滿足下面兩個(gè)最小尺寸才好用。
看通風(fēng)
不需要懂任何專(zhuān)業(yè)名詞，有一個(gè)簡(jiǎn)單地看家里通風(fēng)的方法：
用線條把所有不是一個(gè)方向的窗戶連起來(lái)，這些線條就是風(fēng)流動(dòng)的方向。
一條線拐彎90°超過(guò)3次，通風(fēng)效果就會(huì)大打折扣。
而線條沒(méi)有覆蓋的地方，就是家里的通風(fēng)死角。
現(xiàn)在關(guān)于南北通透有一個(gè)誤區(qū)：一定要南北之間沒(méi)有任何阻攔。
風(fēng)是會(huì)流動(dòng)的，房門(mén)打開(kāi)就能暢通無(wú)阻。
按這個(gè)方式看，雖然南北是兩個(gè)房間，并沒(méi)有直接打通，但絲毫不影響通風(fēng)效果。
不過(guò)現(xiàn)在有新風(fēng)系統(tǒng)，可以完美地解決通風(fēng)問(wèn)題。
我們之前算過(guò)賬，100㎡的家，新風(fēng)主機(jī)加電費(fèi)，用十年不關(guān)機(jī)成本也就3萬(wàn)元。
再便宜一點(diǎn)，幾百元的空氣循環(huán)扇效果也很好。
預(yù)算不高的話，這些工具也能保證基礎(chǔ)的居住舒適度。
看承重墻
按照前面9個(gè)步驟看出屋子有一些毛病后，還不用輕言放棄。
看看能不能通過(guò)拆墻、改變開(kāi)門(mén)位置的辦法，改善或解決掉這些問(wèn)題。
也許房子也覺(jué)得自己也能被搶救一下呢？
如果墻體顏色有黑有白，深色的部分就是承重墻。
除了這些墻和外墻、煙道之外，所有的墻都可以拆掉。
如果沒(méi)有標(biāo)注，有一個(gè)簡(jiǎn)單的方式可以參考：
哪一面墻可以橫穿跨過(guò)整個(gè)戶型，最有可能是承重墻。
明顯比其它墻厚的墻體，也有很大可能是承重墻。
對(duì)于二手房，可以咨詢物業(yè)，以物業(yè)答復(fù)為準(zhǔn)。
沒(méi)有物業(yè)的老小區(qū)，可以直接到城建局申請(qǐng)查圖紙。
索要樓層平面圖
最后，如果不能實(shí)地看房，一定得和開(kāi)發(fā)商要整層樓的平面圖。
有些問(wèn)題在戶型圖里會(huì)被掩蓋起來(lái)，但在樓層平面圖里會(huì)看得一清二楚。
華東很多戶型，看起來(lái)南北通透，其實(shí)北面朝向天井，消防通道會(huì)從窗前過(guò)。
老式的塔樓，會(huì)有很多凹陷部位，看起來(lái)有窗戶，其實(shí)采光非常差。
品字樓最容易出現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)對(duì)著鄰居屁股。
還有臥室、衛(wèi)生間和鄰居大眼瞪小眼的。
提前想好如何布局
看完上面11步，基本就能篩選你心目中的好戶型了。
但如果能自己事先想好家具如何擺放布置，那就更方便挑出適合自己的戶型。
這個(gè)時(shí)候，是不是感覺(jué)，有個(gè)設(shè)計(jì)師朋友會(huì)非常重要呢？
沒(méi)關(guān)系，買(mǎi)房之前，多關(guān)注我們和設(shè)計(jì)布局相關(guān)的內(nèi)容，你也可以慧眼識(shí)珠，找到屬于自己的那個(gè)好戶型。
